房企商住项目等待破题 盘活存量成为行业共识
2023-03-01 11:26:58
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中国商报（记者 周子荑 文/图）近日，由北京住宅房地产业商会、《财经》杂志社共同举办的“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险研讨会”在北京召开。多家房企的参会代表在会上表示，商住项目沉淀了大量资金，造成了一定的资源浪费。尽快盘活商住房项目成为房企和业内人士的共识。
研讨会现场。
房企商住项目有待破题
“2015年我们拿了一块地，投资约10亿元。可8年过去了，这块地一直荒着。”旭辉北京公司总经理张志军在会上透露。
张志军提到的那块地是商办用地。旭辉北京公司对其持有8年，一直没有找到适合开发的好机会。如今，这块地已经沉淀了很大的财务成本，造成了一定的资源浪费。
实际上，很多房企都面临类似的问题。包括融创、泰禾、万科等多家房企都认为，以前的商住项目沉淀了很多资金，希望能够尽快盘活。甚至有的房企还呼吁取消北京商住房限购限贷的政策。
万科北京副董事长胡广元表示，万科在北京累计持有商办项目26个，总建筑面积达到158万平方米，累计投入了311亿元。其中，73万平方米由万科自己的经营团队自持经营，另外的85万平方米涉及12个项目，投入了100亿元，但都长期处于开发和空置状态。
北京江南投资集团有限公司董事长于全同样提及，公司2016年在昌平区并购了一个商住项目，现在的压力很大：一方面价格大跌，另一方面500平方米的限制使得有实力购买的客户很少。
资金沉淀造成一定资源浪费
商住问题的产生有着特殊的历史背景，其确实在特殊时期抑制了房地产市场的过热，但也使商住房市场遇冷。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发［2017］ 第112号，以下简称“3·26”新政）。
“3·26”新政在禁止新建商办类项目改为居住用途的同时，全面禁止在建在售的商办类项目出售给个人，强调在建在售的商办类项目，销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织。同时还对已售商办类项目出售给个人的条件作岀了严格限制。
例如，个人购买商办类二手房项目，需要满足在京无住房和商办类房产记录，以及在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。而且，商业银行已暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，即“限购又限贷”。
中原地产研究中心的统计显示，“3·26”新政后的一个月里，北京商住房市场成交明显遇冷，实际市场成交跌幅为99. 9%。在售价方面，北京商办项目市场销售均价从新政之前的4.4万元（2017年统计数据）跌至1.8万元（2022年统计数据）。
商住房价格下跌使得很多商住房销售不畅，在一定程度上导致了北京目前商住房库存较大的局面。数据显示，2009年以来北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米。其中，已售2628万平方米，约25.67万套；未售4886万平方米，占规划可售面积的65%以上，未售中又有4172万平方米属于未上市，占规划可售面积的55.5%以上，而这些项目全都是2017年前拿的地。
这些项目沉淀了很多资金，造成了一定的资源浪费，北京市住宅房地产业商会初步估计其货值在8000亿元以上。诸葛找房数据研究中心方面对中国商报记者表示，商住房资产闲置会增加房企的管理成本。首先，对于大量闲置资产，房企要持续承担人工、设备维护等费用；其次，闲置资产占用一定面积的场地，不仅耗费资源，而且场地也丧失了投资价值。
业内专家呼吁启动北京商住项目
而在新政发布多年后的今天，房地产市场已是另一番景象，北京商住房“限购限贷”、重启北京商住市场的声音不绝于耳。
据了解，2022年下半年以来，中央多项政策支持房地产行业。金融十六条、房企三支箭等政策陆续出台，防范化解房地产风险、发挥房地产在国民经济中的支柱作用近来被多次提及。
在此背景下，多位房企人士建议，对于“3·26”新政出台前已经开工建设的商办项目无法改成办公商业的，只要其土地出让合同中未约定“不准销售给个人”等限制条件的，允许个人购买，允许个人贷款。
北京市房地产业协会常务副会长谢东晓表示，商住项目可以作为启动北京房地产的突破口，北京房地产不仅与全国房地产有着同样的周期、背景、政策调控，而且还有特殊的人口纾解要求。
“此外，政策在转化过程中也需要注意过渡，减少历史遗留问题。选择以商住项目为切入点，不仅可以解决北京房地产的遗留问题，也能缓解开发商的资金压力。”
有房企人士表示，盘活商住房有利于推动烂尾项目复工复产，提振市场信心。
北京市住宅房地产商会会长黎乃超认为，盘活北京商住存量共有以下七大好处：有利于平抑房价；有利于增加供给；有利于租售并举；有利于活跃首都市场；有利于增加税收；有利于盘活存量；有利于化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。
汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏表示，商住项目的启动可以有效降低北京的房价增幅。“这些商住项目单价一般在2万—3万元左右，低一点的在1.4万—1.9万元左右。商住项目进入市场之后，能够有效平抑房价。”