两部门协同部署 全面推进房产“带押过户”-全讯担保网

我国将全面推进房产“带押过户”。日前，自然资源部、银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称通知），对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进的阶段。

据自然资源部介绍，截至目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

自然资源部数据显示，截至目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”。（图片由cnsphoto提供）

形成三种办理模式

事实上，2022年以来全国已有多地试水二手房“带押过户”服务。自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕介绍，目前全国共有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”，形成了比较典型的办理模式。

第一种是成都、武汉、珠海、清远等城市采用的新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

第二种是江苏、重庆、济南、深圳、福州等地采用的新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

第三种是广州、青岛等地采用的抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

赵燕表示，支持地方结合各自实际，选择确定适宜的不动产“带押过户”办理模式；支持各地积极探索，不断丰富完善办理模式，鼓励各地在“带押过户”中引入不动产预告登记，维护各方当事人权益，保障金融安全。同时，将推进登记机构和金融机构的系统融合，加强信息共享。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。

“二手住宅‘带押过户’政策的落实，有利于提升二手房交易活跃度。”中指研究院市场研究总监陈文静表示：“带押过户的交易方式，可以在一定程度上降低交易成本，减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房‘带押过户’政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场或将产生积极带动作用。”

全面部署“带押过户”

通知明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

通知要求深化协同，提升服务便利化水平，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

同时，通知提出不动产登记机构要继续向银行金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理；全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办；鼓励推进智能化辅助审核，积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

通知要求，银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，完善风险管控机制，及时改造信贷审批放款、还款结算系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转方式，实现交易资金全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。

此外，通知明确深化部门协同，压实工作责任，积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程，加强业务培训，做好宣传引导，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。

地方及机构迅速跟进

通知发布后，已有多地及金融机构予以响应。

3月31日，北京市住建委等四部门发布通知，即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

同日，广东东莞市住建局发布通告，现定于2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。存量商品房“带押过户”业务主要适用于该市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。

公积金贷款也能“带押过户”。3月31日，青岛市发布通知，正式推出存量房住房公积金贷款“带押过户”新模式。

此外，近两日已有农业银行、邮储银行响应“带押过户”政策。农业银行北京分行已正式上线推广个人存量住房交易“带押过户”业务，其有关负责人介绍，办理该业务时，不收取额外担保费或服务费。同时，实现交易双方产权过户、新贷款抵押无缝衔接，一次性办妥过户及抵押手续，贷款发放后，原抵押银行直接解押。邮储银行北京分行提醒道，“不是所有贷款都可‘带押过户’，比如经营性贷款就不在服务范围内。”

“带押过户”政策的推广，虽然对减少二手房买卖交易时间、降低交易成本有积极意义，但业内人士也提醒买卖双方需要注意一些风险。作为买方，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封。作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，在“带押过户”的推行中，金融系统、不动产部门在配合协作、优化工作流程方面还有优化空间。比如，在买方贷款无法落实的情况下，就办理了转移登记，会损害买卖双方利益；银行可能会担心贷款业务流失（买方在他行贷款），也担心过户后买方贷款无法落实，导致抵押权落空。这些问题的解决，需要相关部门根据各自诉求制定出完善的交易流程。（文言）

■聚焦

不动产“带押过户”是指根据民法典规定，已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。其主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

■声音

通过加强登记和金融的协同，在全国推进做好不动产“带押过户”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以维护买卖双方、抵押人抵押权人等各方权益，满足了企业和群众对财产权高质高效保护的需求，不仅是优化不动产登记领域营商环境的一项重要改革举措，也是助力经济社会高质量发展的一项措施。——自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕